ในสังคมปัจจุบันที่ทุกคนต่างใช้ชีวิตอย่างเร่งรีบ การมีที่พักอาศัยอยู่ในเมืองดูจะเป็นตัวช่วยให้ชีวิตสะดวกสบายมากขึ้นโดยเฉพาะในเรื่องของการเดินทางไม่ว่าจะเป็นการเดินทางไปทำงานหรือการไปทำกิจกรรมต่างๆ ดังนั้นการมีคอนโดสักห้องหนึ่งที่ใกล้กับที่ทำงานหรือเดินทางสะดวกสบายจึงเป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับหลายๆ คน ซึ่งการทำสัญญาเช่าคอนโดครั้งหนึ่งมักจะเป็นการเช่าระยะยาวหรือเป็นรายปี ซึ่งมีรายละเอียดที่แตกต่างไปจากการซื้อขาดหรือซื้อกรรมสิทธิ์ในการปกครองบ้านเลย การ “เช่า” จะมีรายละเอียดของสัญญาระยะยาวและข้อปฏิบัติร่วมกันของเจ้าของห้องและผู้เช่าที่ต้องดูเพิ่มเติมก่อนเซ็นต์สัญญา ทำให้ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าเองจะต้องตรวจสอบรายละเอียดต่างๆ ให้ครบถ้วนเพราะหากเราไม่โอเคหรือเห็นว่าสัญญามีความไม่ยุติธรรมต่อเราอย่างไร จะได้ทักท้วงได้ทันท่วงทีเพื่อที่เราจะได้ไม่ต้องเสียเปรียบภายหลังนั่นเอง วันนี้ทาง madoobaan จึงได้นำรายละเอียดต่างๆ ในสัญญาที่เราควรพิจารณาก่อนเซ็นต์มาให้ดูกันค่ะ
1. ค่าใช้จ่ายในสัญญาเช่าคอนโด
สำหรับค่าใช้จ่ายในการเช่าคอนโดนั้นจะขอแบ่งเป็น 2 ข้อใหญ่ด้วยกันซึ่งได้แก่ ค่าใช้จ่ายก่อนเข้าอยู่และค่าใช้จ่ายรายเดือนที่ตกลงกับผู้ให้เช่า
1. ค่าใช้จ่ายก่อนเข้าอยู่ ก็จะแบ่งเป็นค่าเช่าล่วงหน้าและค่าประกันความเสียหาย ซึ่งส่วนใหญ่แล้วก็คิดเป็นค่าเช่าห้อง 3 เดือนโดยแบ่งเป็นค่าเช่า 1 เดือนและค่าประกันความเสียหาย 2 เดือนค่ะ
ยกตัวอย่างเช่น ค่าเช่ารายเดือน 7,000 บาท ผู้เช่าจะต้องเสียค่าใช้จ่ายก่อนเข้าอยู่ประมาณ 21,000 บาท
2. ค่าใช้จ่ายรายเดือน ส่วนนี้จะเป็นเรื่องค่าห้องที่ผู้เช่าจะต้องจ่ายทุกเดือน แต่ในกรณีของคอนโดทผู้เช่าต้องตกลงกับผู้ให้เช่าเรื่องค่าน้ำ ค่าไฟและค่าส่วนกลางของคอนโดว่ารวมอยู่ในค่าเช่าหรือไม่ และหากไม่รวมผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าจะเป็นผู้ติดต่อชำระกับทางคอนโด เพราะหากเราไม่ชำระในส่วนนี้ทางนิติคอนโดก็มีอำนาจตัดน้ำตัดไฟห้องได้เลยค่ะ
**นอกจากค่าใช้จ่ายสองส่วนนี้ อาจจะมีค่าใช้จ่ายเรื่องค่าปรับในกรณีชำระค่าเช่าช้าหรืออื่นๆ ที่ผู้ให้เช่าอาจจะขอตกลงกับผู้เช่าได้เป็นกรณีพิเศษนะคะ ซึ่งเราเองก็ต้องตรวจสอบส่วนนี้ให้เรียบร้อยด้วยเช่นกันเพราะหากถูกปรับขึ้นมา ไม่สามารถอ้างไม่จ่ายเพราะไม่รู้ได้เลย
2. รายการเฟอร์นิเจอร์
หลังจากตรวจสอบเรื่องค่าใช้จ่ายที่ระบุไว้ในสัญญาเรียบร้อยแล้ว ในส่วนต่อไปที่ต้องตรวจสอบคือรายการเฟอร์นิเจอร์นั่นเอง ทั้งเฟอร์นิเจอร์ที่ติดอยู่กับตัวคอนโด อาทิเช่น เครื่องปรับอากาศ เตาอบหรือเครื่องดูดควัน และเฟอร์นิเจอร์ที่จัดไว้ในห้องอื่นๆ เช่นเตียง โซฟาและ ทีวี ว่าทางเจ้าของห้องมีเฟอร์นิเจอร์อะไรมมาให้บ้างและสภาพเฟอร์นิเจอร์มีสภาพสมบูรณ์ แข็งแรงดีหรือไม่ ทางที่ดี ทางเราแนะนำให้ถ่ายรูปเฟอร์นิเจอร์ในวันที่เข้าอยู่ไว้เพื่อเป็นหลักฐานเผื่อมีอะไรที่เสียหายอยู่แล้ว จะได้ไม่ต้องเสียค่าปรับหรือเงินประกันหากผู้ให้เช่าเรียกเก็บภายหลังค่ะ
3. กติกาและข้อปฏิบัติของผู้เช่าและผู้ให้เช่า
แน่นอนว่าการเช่าห้องนั้นต้องมีข้อปฏิบัติที่ทางผู้ให้เช่าและผู้เช่าตกลงร่วมกันว่าสามารถทำอะไรกับห้องเช่าได้บ้างหรือเรื่องกิจวัตรของผู้เช่าที่อาจจะส่งผลกระทบต่อห้องเช่า เช่นผู้ให้เช่าสามารถเสนอให้มีการทำความสะอาดห้องเช่าอาทิตย์ละครั้งเพื่อรักษาสภาพห้องเช่าให้สะอาดเรียบร้อยหรืออาจจะมีบริการทำความสะอาดเพิ่มเติมที่รวมอยู่ในค่าเช่าแล้ว
นอกจากข้อปฏิบัติระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าแล้ว ผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งกฏระเบียบและกฏพื้นฐานของคอนโดให้ผู้เช่าทราบ เช่น คอนโดมีนโยบายไม่ให้ประกอบอาหารที่มีควันเยอะหรือมีกลิ่นแรง เพื่อที่ผู้เช่าจะได้อยู่ร่วมกับเพื่อนบ้านได้อย่างไม่มีปัญหา อีกทั้งควรระบุว่าหากผู้เช่าทำผิดกฏใดๆของคอนโด ผู้เช่าจะเป็นผู้รับผิดชอบและจ่ายค่าเสียหายนั้นแก่ทางคอนโดเอง เพื่อที่ตัวผู้ให้เช่าเองจะได้ไม่ได้รับความเสียหายในกรณีที่ผู้เช่าสร้างความเสียหายต่อส่วนกลางคอนโด
4. รายละเอียดการเช่าช่วง
การเช่าช่วง คือ การที่ผู้เช่าปล่อยห้องเช่าต่อให้ผู้เช่าอีกรายหนึ่ง อาทิเช่น A ปล่อยห้องเช่าให้ B แล้ว B นำไปให้ C เช่าอยู่ ซึ่งก็หมายความว่า B ปล่อยเช่าช่วงให้ C ซึ่งในกรณีนี้ ผู้ให้เช่าครระบุไว้ในตัวสัญญาหากผู้ให้เช่าไม่ต้องการให้ปล่อยเช่าช่วง ในกรณีที่มีการเช่าช่วงพวกเช่า B ก็ต้องกำหนดกติกาต่อผู้เช่า C ให้เรียบร้อย การเช่าช่วงจะยุติก็ต่อเมื่อหมดสัญญา ผู้เช่าถึงแก่ความตายหรือในกรณีที่ผู้มีกรรมสิทธ์ในห้องเช่า A บอกเลิกสัญญากับผู้ให้ เช่า B สัญญาระหว่าง B และ C ก็จะถือเป็นโมฆะไปด้วยค่ะ
5. การต่อสัญญาและยกเลิกสัญญาเช่าคอนโด
1. การต่อสัญญาคอนโด โดยปกติแล้วจะต้องระบุไว้ในสัญญาคอนโดชัดเจนว่าจะต่อหรือจะยกเลิกสัญญาก่อนสัญญาคอนโดเดิมหมดภายในกี่วันและการต่อสัญญามักจะต่อเป็นระยะเวลา 1 ปีขึ้นไปแต่ก็ขึ้นอยู่กับผู้เช่าและผู้ให้เช่าเองด้วย
2. การยกเลิกสัญญาคอนโด การบอกเลิกสัญญาคอนโดจะมีทั้งกรณีที่ผู้เช่าต้องคืนเงินประกันตามสัญญาและกรณีที่ผู้ให้เช่าสามารถยึดเงินประกันได้กรณีผู้เช่าทำผิดตามที่สัญญาระบุไว้ โดยจะแบ่งเป็น 2 กรณีคือกรณีผู้ให้เช่าบอกยกเลิกสัญญาและผู้เช่าบอกเลิกสัญญา
- ผู้ให้เช่า สามารถบอกยกเลิกสัญญาและมีผลบังคับใช้ได้ทันทีในกรณีที่ผู้เช่า ไม่ชำระค่าเช่า ทำผิดสัญญาหรือกรณีที่ผู้เช่าถูกศาลตัดสินให้เป็นผู้ล้มละลายซึ่งใน 3 กรณีนี้ผู้ให้เช่าสามารถยึดเงินประกันได้โดยไม่ผิดกฏหมาย แต่หากผู้เช่าไม่ได้มีลักษณะตาม 3 ข้อที่กล่าวมา ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธ์ยึดเงินประกันหรือบอกยกเลิกสัญญาใดๆโดยปราศจากความยินยอมจากผู้เช่า
- ผู้เช่า สามารถบอกยกเลิกสัญญาโดยไม่โดนยึดเงินประกันได้ก็ต่อเมื่ออาศัยมาเกินระยะเวลาครึ่งหนึ่งของสัญญา โดยสามารถบอกยกเลิกสัญญาได้ตลอดเพียงแค่บอกกล่าวล่วงหน้าเป็นระยะเวลา 30 วันเท่านั้นเองค่ะ
เป็นอย่างไรกันบ้างคะ พอจะเห็นภาพรายละเอียดของสัญญาคอนโดกันบ้างหรือเปล่า การที่ผู้เช่าและผู้ให้เช่าตรวจเช็ครายละเอียดให้ดีและการไปเลือกชมคอนโดด้วยตัวเองก่อนเซ็นต์สัญญาจะช่วยป้องกันความผิดพลาดที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในอนาคต ลดปัญหาน่าปวดหัวและยังช่วยให้เราได้คอนโดที่ถูกใจอีกด้วยค่ะ