หลายๆ คนเมื่อมีเงินเก็บสักก้อนหนึ่งก็คงมีความคิดจะซื้อบ้านหรือคอนโดเก็บเป็นทรัพย์สินเนื่องจากอสังหาฯ เหล่านี้นับวันมีแต่มูลค่าจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ไปตามกาลเวลา เพราะฉะนั้นการเลือกซื้อบ้านหลังหนึ่งจึงเป็นสิ่งสำคัญ และขั้นตอนสุดท้ายที่สำคัญที่สุดก่อนเราจะได้มีบ้านในฝันเป็นของตัวเองเลยนั้นก็คือ การโอนบ้าน นั้นเอง ซึ่งการโอนบ้านนั้นก็มีรายละเอียดเล็กๆ ที่หลายคนยังไม่รู้ วันนี้ madoobaan จึงนำ 5 ข้อควรรู้ก่อนโอนบ้าน ที่ทุกคนควรทราบมาให้แนะนำกัน
1. การเช็คแบบบ้าน, ที่ดินและวัสดุอุปกรณ์
ขั้นแรกเลยคือ การเช็คแบบบ้าน ที่ดินและ วัสดุอุปกรณ์การก่อสร้างบ้านว่าพื้นที่ใช้สอยและวัสดุที่ใช้ตรงกับที่ระบุไว้ในโฉนดและเอกสารแนบท้ายหรือไม่ ถ้าวัสดุที่ใช้ไม่ตรงก็ควรได้วัสดุที่ดีกว่าหรือเทียบเท่าเพื่อไม่ให้เราเสียเปรียบได้วัสดุที่ไม่คุ้มค่ากับราคาที่จ่ายไปนะคะ
2. ตรวจรับบ้านก่อนโอน
ต่อมาคือการตรวจเช็คความเรียบร้อยของตัวบ้าน ในข้อนี้เราควรทำเป็น checklist ไว้ก่อนเพื่อที่จะได้ไม่มีรายละเอียดตกหล่น โดยส่วนแรกที่สำคัญเลยคือการตรวจเช็ค ฝ้าเพดาน ผนังบ้านและระบบประปา ตรวจสอบรอยรั่วซึมที่เพดานหรือรอยแตกของผนังบ้านใหเรียบร้อยเพื่อไม่ให้เป็นอันตรายต่อเครื่องใช้ไฟฟ้าและผู้อาศัยนะคะ
นอกจากฝ้าและเพดาน ก็ควรตรวจสอบประตู หน้าต่าง ระบบไฟฟ้าต่างๆ ว่าสามารถทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพหรือไม่ วิธีง่ายเลยที่ทำได้เลยคือลองเปิด-ปิดประตู หน้าต่างและเปิดไฟทิ้งไว้ซักระยะเพื่อเป็นการทดสอบระหว่างเดินสำรวจรอบๆ บ้านก็ได้ค่ะ
3. ค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านและที่ดิน
โดยค่าใช้จ่ายในการโอนซื้อ-ขายที่ดินนั้นจะมีอยู่ทั้งหมด 5 อย่างแต่ค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อต้องเป็นคนจ่ายนั้นนั้นมีอยู่หลักๆ 2 ส่วนด้วยกันคือค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองที่ดิน
1. ค่าธรรมเนียมการโอน – คิดเป็น 2 % ของราคาประเมินบ้านหรือราคาที่ขาย แต่เนื่องจากรัฐบาลต้องการกระตุ้นการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ จึงมีการปรับค่าธรรมเนียมการโอนลดลงเป็น 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ใหม่ราคาประเมินหรือซื้อ-ขายไม่เกิน 3 ล้านบาท
สามารถเช็คราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ที่เว็บไซต์ของ กรมที่ดิน
2. ค่าจดจำนอง – คิดเป็น 1% ของมูลค่าจำนอง และเช่นเดียวกันกับค่าธรรมเนียมการโอนที่รัฐบาลต้องการบรรเทาผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 จึงได้มีการปรับค่าจดจำนองสำหรับอสังหาริมทรัพย์ใหม่ลดลงเป็น 0.01% จนถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2564
ค่าใช้จ่ายอื่นๆสำหรับผู้ขาย
– ค่าอากรแสตมป์
– ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
– ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
4. เอกสารที่ใช้ในการโอนบ้าน
ในส่วนของเอกสารของการซื้อ-ขายบ้านและที่ดินแบ่งออกเป็น 2 ประเภทได้แก่บุคคลธรรมดาและนิติบุคคล
- กรณีบุคคลธรรมดา
- โฉนดที่ดิน
- บัตรประจำตัวประชาชนหรือบัตรประจำตัวข้าราชการ (พร้อมสำเนา 1 ชุด)
- ทะเบียนบ้านฉบับจริง (พร้อมสำเนา 1 ชุด)
- หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล (ถ้ามี)
- ทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า (ถ้ามี)
- มรณบัตรคู่สมรส (ถ้ามี)
- หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรสในกรณีสมรส
- ถ้ามีการแปลงสัญชาติ ให้นำหลักฐานการแปลงสัญชาติมาแสดง
- กรณีนิติบุคคล
- โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล
- ข้อบังคับของนิติบุคคล
- หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น กรณีบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชน จำกัด
- แบบรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน กรณีห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทยที่ถือหุ้นในบริษัทผู้ขอ
- บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และตัวอย่าง ลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคล
- รายงานการประชุมนิติบุคคล
5. ขั้นตอนการโอนบ้าน
โดยขั้นตอนการโอนบ้านนั้นผู้ซื้อและผู้ขายหรือผู้รับมอบอำนาจจะต้องไปดำเนินการที่กรมที่ดิน
- ติดต่อประชาสัมพันธ์เพื่อรับบัตรคิวและตรวจสอบเอกสารตามที่ได้กล่าวไปข้างต้นเพื่อทำนิติกรรม
- เมื่อเจ้าที่ได้ตรวจสอบว่าเอกสารครบถ้วนถูกต้องแล้วนำเอกสารยื่นต่อเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญการเพื่อตรวจอายัดและประเมินทุนทรัพย์
- หลังจากนั้นเจ้าหน้าที่จะออกใบสั่งเพื่อให้ผู้ซื้อ-ขายชำระค่าธรรมเนียม ภาษีและอากร
- เมื่อชำระค่าธรรมเนียมเรียบร้อยแล้ว เจ้าหน้าที่จะทำการพิมพ์สัญญาและแก้สารบัญจดทะเบียน ให้ผู้ซื้อ-ขายตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารและลงลายมือชื่อ
- เจ้าหน้าที่สลักหลังโฉนดแล้วจึงมอบหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและสัญญาซื้อขาย (ทด. 13) ให้แก่ผู้รับโอน
เพียงเท่านี้ก็เสร็จสิ้นกระบวนการโอนบ้านหรือที่ดินแล้วค่ะ เป็นประโยชน์ต่อผู้สนใจจะซื้อบ้านหรือคอนโดครั้งแรกบ้างไหมคะ อีกทั้งมาตรการสนับสนุนของรัฐบาลก็น่าสนใจมากๆ เลย ถือเป็นทางเลือกดีๆ สำหรับใครที่เล็งจะซื้อบ้านหรือคอนโดในปีนี้ หรือมีแพลนในอนาคตค่ะ
ข้อมูลอัพเดทเมื่อ กุมภาพันธ์ 2564